Obras em apartamento: quem é o responsável técnico?

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Passados mais de sete anos desde a publicação da norma ABNT NBR 16.280, mais conhecida como Norma de Reformas, as obras em apartamento ainda geram dúvidas, conflitos e polêmicas nos condomínios, principalmente no que diz respeito à responsabilidade.

A norma veio da necessidade de se regulamentar reformas em edifícios e trazer mais segurança ao usuários – sejam eles moradores, funcionários, visitantes – e à própria estrutura da edificação, após o desabamento, em 2012, do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro. E mesmo a sua publicação não foi suficiente para impedir diversos outros acidentes graves.

Começando pelos condôminos, que são os responsáveis pelas obras em apartamento, síndicos, engenheiros, arquitetos, zeladores e administradoras desempenham distintos papéis para fazer valer o cumprimento da Norma de Reformas nos condomínios. Vamos a eles?

 Você vai ler nesta matéria: 

Condômino e a responsabilidade nas obras em apartamento

Depois da revisão feita em 2015, a Norma de Reformas ABNT NBR 16.280 tirou das costas de síndicos a responsabilidade por reformas em unidades privativas e imputou ao condômino, possuidor ou responsável legal pelo imóvel a responsabilidade pelo conteúdo da documentação entregue ao síndico e a execução da obra.

Veja abaixo o que compete ao condômino:

  • Não realizar obras que comprometam segurança da edificação (Código Civil – artigo 1.336, inciso II);
  • Entregar ao síndico um comunicado de reforma;
  • Responsabilidade pela documentação da reforma;
  • Entregar ao síndico documentação completa da obra, conforme a norma;
  • Contratação de profissional habilitado (engenheiro, arquiteto etc) que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local. Veja as responsabilidades dele em “Engenheiros e Arquitetos”;
  • Responsabilidade pela execução da obra;
  • Informar materiais que serão utilizados;
  • Informar as ferramentas, caso sejam de impacto, como um martelete elétrico;
  • Lista com os dados dos funcionários autorizados a trabalhar na obra.

Perguntas & Respostas das principais dúvidas sobre a NBR 16.280

Qual é o papel do síndico para fazer valer a Norma de Reformas?

Uma das funções do síndico é “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio, estabelecida pelo inciso V do artigo 1.348 do Código Civil.

Não mais responsável por autorizar as obras em apartamento desde a primeira revisão da Norma em 2015, cabe agora ao síndico um papel mais de fiscal, checando a documentação e o andamento da obra – se algo não atender à NBR 16.280 ou infringir leis e regras internas, deve tomar uma atitude.

Veja abaixo o que compete ao síndico:

  • Solicitar ao condômino o preenchimento de um comunicado de reforma;
  • Orientá-lo sobre a NBR 16.280 e suas responsabilidades para com a obra;
  • Exigir do condômino entrega do plano de reforma detalhado;
  • Exigir do condômino, quando necessário, entrega, pelo responsável técnico, de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando engenheiro, ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando arquiteto, com registro e recolhimento junto ao órgão competente;
  • Exigir documentos técnicos complementares, segundo a norma, se o tipo de obra demandar. Veja mais em “Nova versão da NBR 16.280”;
  • Checar se toda a documentação foi entregue;
  • Analisar a documentação;
  • Contratar um profissional para dar apoio técnico nessa análise, quando necessário;
  • Exigir alterações pertinentes (ex: não atendimento à norma, leis ou regras internas);
  • Guardar os documentos;
  • Divulgação aos moradores com antecedência sobre nova reforma e data de início. Use nosso modelo;
  • Divulgação aos moradores do cronograma da obra (dias x nível de ruído), preenchido pelo condômino. Use nosso modelo;
  • Fiscalizar a obra para que se execute o que foi previamente combinado;
  • Notificar (use nosso modelo), multar ou até mesmo denunciar à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma se estiver sendo feita fora da norma ou colocando em risco a vida dos moradores.

O síndico também pode contar com o apoio do zelador na fiscalização de obras em apartamentos, checagem de cronograma de obra, dos prestadores de serviço e atendimento às regras do Regulamento Interno no que diz respeito a reformas.

Síndicos, cuidado com abusos!

Síndicos devem ser muito cautelosos para não extrapolar o seu papel e incorrer em abuso de poder, algo que foi observado com mais frequência durante a pandemia, como proibir ou dificultar o andamento de uma reforma sem fundamentação. Essa atitude pode ferir o direito de propriedade e ter consequências na esfera judicial.

“O papel do síndico é fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado. Em relação às obras em unidades, é organizando-as“, explica o advogado Jaques Bushatsky.

Caso o condomínio não tenha um protocolo de reforma, síndico e conselho, com apoio da administradora ou de um técnico, podem elaborar uma minuta, embasada na NBR 16.280 e outras boas práticas, e levar para deliberação da assembleia.

Engenheiros e Arquitetos: responsabilidade técnica em reformas nas unidades

Como visto anteriormente, cabe o proprietário do apartamento que passará por uma reforma contratar um profissional habilitado, que pode ser engenheiro, arquiteto etc para ser o responsável técnico pelas mudanças a serem feitas no imóvel. E não para por aí. Este profissional também deve:

  • Fornecer registro e recolhimento de ART ou RRT;
  • Elaborar o plano de reforma
    • descrição detalhada dos serviços (escopo da obra);
  • Identificação das equipes;
  • Trânsito e depósito de materiais;
  • Cronograma das etapas da obra;
  • Fazer cumprir plano de reforma;
  • Acompanhar a obra;
  • Seguir regras internas do condomínio;
  • Assegurar a segurança das pessoas, dos sistemas e da edificação como um todo;
  • Esclarecer dúvidas pertinentes à obra;
  • Demais itens previstos na norma;
  • Responder na Justiça e em seu órgão de classe profissional por erros na obra.

Para saber quando uma obra precisa de ART ou RRT, segundo a norma, consulte aqui.

 

FONTE: https://www.sindiconet.com.br/informese/obras-em-apartamento-quem-e-o-responsavel-tecnico-manutencao-abnt-16280

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